Недвижимость на Бали: как перевести деньги застройщику

Вилла на Бали для покупателя из России начинается с двух вопросов: что именно вы покупаете и как доставить деньги застройщику так, чтобы сделку потом не оспорили. Законы Индонезии здесь строже, чем кажется по рекламе в соцсетях. Ниже разберём формы владения, расходы по сделке, способы оплаты и то, как в этой схеме работает карта Картон.

Что может купить иностранец на Бали

Иностранец не может оформить на себя полноценную собственность на землю (Hak Milik), она доступна только гражданам Индонезии. Для иностранных покупателей закон предусматривает три законных варианта.

Для PT PMA нужны как минимум два акционера и уставный капитал от 10 млрд рупий, а сама компания требует постоянной отчётности. Если у вас будет доля в иностранной компании, как у налогового резидента РФ у вас появятся обязанности перед ФНС. Обсудите их с налоговым консультантом до покупки.

Отдельно о «фрихолде через номинала»: схема, где землю оформляют на гражданина Индонезии, а вы контролируете её по частным договорам, юридически уязвима. Если вам её предлагают, это повод искать другой объект.

Кому и когда платить по сделке

Застройщик получает деньги по договору: сначала депозит за бронь, затем взносы по графику стройки. Проверку прав на землю и регистрацию проводит нотариус PPAT. Независимый нотариус должен проверить сертификат на землю, зонирование и обременения до того, как вы отправите первый платёж.

Уточните у застройщика, включён ли НДС в цену. Эта строка сильно меняет итоговую сумму.

Способы перевести деньги застройщику на Бали

Банковский перевод

Застройщики, которые работают с иностранцами, часто держат счета не только в Индонезии, но и в Сингапуре или ОАЭ, и принимают переводы в долларах или евро. SWIFT-перевод из российского банка в такие страны возможен, но не во всех банках. Сроки зачисления растут, а крупный платёж могут задержать на проверке. Перед отправкой сверьте, что получатель в реквизитах совпадает с компанией, указанной в договоре.

Криптовалюта

На Бали многие продавцы говорят, что принимают USDT. Здесь нужна осторожность. По закону Индонезии о валюте все расчёты на её территории проводятся в рупиях. Банк Индонезии не признаёт криптовалюту платёжным средством и запрещает платёжным операторам проводить такие операции. Торговать криптовалютой в стране можно, а платить ею за товары и услуги нельзя.

Если застройщик просит оплату в USDT, задайте три вопроса. Какая компания получает монеты и в какой стране она зарегистрирована? Как платёж будет отражён в договоре и у нотариуса? Кто и где конвертирует криптовалюту в деньги? Согласуйте ответы с независимым нотариусом или юристом до перевода. Если внятных ответов нет, выберите другой способ оплаты.

Банковская карта

При оплате картой продавец в Индонезии получает деньги через свой банк в рупиях, а с вашей карты списываются доллары. Для депозита за бронь и промежуточных взносов это удобный вариант, если застройщик принимает карты. Российские карты на Бали не работают, поэтому нужна карта, выпущенная для международных платежей.

Как оплатить виллу на Бали через Картон

Международная карта Картон выпускается в долларах и работает в Apple Pay и Google Pay. Пополнить её можно рублями через СБП со своей карты МИР или переводом USDT. Лимиты: $50 000 за одну операцию, $200 000 в сутки и $6 000 000 в месяц. Если взнос больше, лимит можно повысить по запросу в поддержку.

Порядок оплаты:

1. Получите от застройщика счёт или ссылку на оплату и проверьте, что получатель совпадает с компанией в договоре.
2. Пополните карту Картон рублями через СБП на нужную сумму с запасом на курсовую разницу.
3. Оплатите счёт картой Visa.
4. Сохраните чек и попросите у застройщика квитанцию о зачислении платежа по вашему договору.

Карта пригодится и после сделки: для оплаты коммунальных услуг, управляющей компании и повседневных расходов на острове.

Ту же карту можно взять в поездку — подробнее о том, как работает карта для поездок за границу.

Отдельно разобрали, какие застройщики принимают USDT.

Как оформить карту Картон

1. Откройте Telegram-бот Картона.
2. Пройдите верификацию по паспорту или через Госуслуги.
3. Выпустите международную карту Visa. Выпуск занимает около пяти минут.
4. Пополните баланс рублями через СБП со своей карты МИР или переводом USDT.

Международная карта Картон

Одна карта для любых задач

4990₽ 9990₽

Лимиты:

Транзакция:50 000$ Сутки:200 000$ Месяц:6 000 000$

Комиссия: Отсутствует

Обслуживание: Бесплатно

Курс USD — 81.05 RUB

Выпустить карту Картон

Как проверить застройщика перед первым платежом

Попросите копию сертификата на землю и разрешение на строительство, затем передайте их независимому нотариусу PPAT. Проверьте, что в договоре указаны срок лизхолда, условия продления и компенсация за постройки по окончании срока. Платите только компании, которая подписала с вами договор, и не переводите деньги на личные счета менеджеров. Если застройщик торопит с оплатой до проверки документов, это плохой знак.

Если вы выбираете между Бали и другими направлениями, посмотрите разбор о том, как оплатить недвижимость в Дубае из России.

Прохождение платежа зависит от правил конкретного застройщика, его банка или платёжного провайдера, а также от правил платёжной системы. Перед оплатой уточняйте у получателя, какие способы и суммы он принимает.

Частые вопросы

Может ли россиянин купить виллу на Бали в собственность?

Полную собственность на землю (Hak Milik) иностранец получить не может. Доступны лизхолд, Hak Pakai при наличии вида на жительство или покупка через компанию PT PMA с правом HGB.

Что такое лизхолд на Бали?

Это право владеть и пользоваться участком и постройками в течение срока, обычно 25-30 лет, с возможностью продления. Лизхолд оформляется на иностранца напрямую.

Какие налоги платит покупатель виллы на Бали?

При лизхолде основной расход составляют услуги нотариуса, около 1%. При HGB через PT PMA добавляется налог BPHTB 5%. На новостройки от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, начисляется НДС 12%.

Можно ли платить за недвижимость на Бали криптовалютой?

В Индонезии криптовалюта не признаётся платёжным средством, расчёты проводятся в рупиях. Если застройщик предлагает оплату в USDT, проверьте схему у независимого нотариуса или юриста до перевода.

Можно ли оплатить бронь виллы картой?

Да, если застройщик принимает карты. Российские карты на Бали не работают, для оплаты подойдёт международная карта Visa Картон.

Какой лимит у карты Картон?

$50 000 за операцию, $200 000 в сутки и $6 000 000 в месяц. Лимиты можно повысить индивидуально по запросу.

Как пополнить карту из России?

Рублями через СБП со своей карты МИР, привязанной к тому же номеру телефона, что и аккаунт Картон, или переводом USDT.

Кто проверяет документы на землю?

Нотариус PPAT. Лучше выбрать независимого нотариуса, а не того, кого предлагает застройщик, и получить его заключение до первого платежа.